9城房價距最高點跌幅超15% 個別城市的房價出現(xiàn)腰斬

　　房價只漲不跌的時代已經(jīng)過去。局部房價下跌監(jiān)測預警，將成為市場監(jiān)測的重點。12月1日，在2020年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇暨金瓴獎頒獎盛典上，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布了《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告（2020）》（簡稱“報告”）。報告顯示，房價漲跌分化較為嚴重，9城房價距最高點跌幅超15%，其中個別城市的房價出現(xiàn)腰斬，但也有城市的房價或超2018年1月以來的高點。

　　廊坊、青島、天津房價下調(diào)幅度超20%

　　在因城施策的政策背景下，各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)。報告認為，新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，加速了房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨。在大分化時代，房價局部大漲大跌風險將成為防范房地產(chǎn)市場風險的重點。

　　受住房市場自身理性回歸因素及疫情的沖擊，部分城市2020年度房價出現(xiàn)一定程度的下跌。據(jù)緯房指數(shù)同比監(jiān)測，從2019年10月到2020年10月，9城房價年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅為9%。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，由于一定范圍波動成為市場常態(tài)，多數(shù)下跌城市房價變動仍屬于穩(wěn)中有降的范圍。如果將時間維度拉長，與歷史最高點房價相比，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了較深幅度房價調(diào)整。

　　最高房價時點及跌幅分布表

　　圖片基礎數(shù)據(jù)：緯房大數(shù)據(jù)庫 圖片數(shù)據(jù)分析：緯房指數(shù)研究小組

　　據(jù)緯房指數(shù)監(jiān)測，從各城市歷史高點至2020年10月，20個城市房價距最高點調(diào)整幅度均在10%以上，其中9城市房價距最高點調(diào)整幅度均在15%以上，廊坊房價下調(diào)幅度最大，達46.9%。

　　報告認為，雖然廊坊房價距最高點接近腰斬，但是考慮到其在房價下跌前曾經(jīng)有過快速上漲，房價下跌屬于理性回歸的范圍。

　　從各城市房價由漲轉(zhuǎn)跌的時點看，這些城市房價階段性拐點出現(xiàn)分別存在兩類情形：一類是2017年上半年前后，以京津冀城市為代表，主要為2017年上半年一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼所引發(fā)，到目前已經(jīng)調(diào)整了約三年半。另一類是2018年下半年前后，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發(fā)，到目前已經(jīng)調(diào)整了約兩年半。

　　報告認為，房價下跌的原因較為復雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給過剩的原因。雖然平穩(wěn)運行為房地產(chǎn)政策的重要目標，但一定范圍的波動也是市場運行的常態(tài)。

　　近一年來9城房價漲幅超10%

　　報告顯示，今年盡管受到疫情的沖擊，在部分城市房價下跌同時，仍有部分城市房價出現(xiàn)較快上漲。據(jù)緯房指數(shù)同比監(jiān)測，從2019年10月到2020年10月， 9個城市房價年度漲幅在10%以上。其中包含一線城市1個，二線城市3個，三四線城市5個。

　　而從房價歷史高點監(jiān)測來看，城市房地產(chǎn)市場分化較為嚴重。緯房指數(shù)顯示，在個別城市房價距最高點腰斬的同時，另有30個城市房價或超2018年1月以來的高點。

　　在上述房價上漲的這些城市中，有些在2016年以來已經(jīng)歷過一波上漲，目前出現(xiàn)第二波上漲。有些城市仍屬于2016年以來第一波上漲的余波或補漲。

　　鄒琳華認為，房價上漲的原因較為復雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給不足的原因，還有可能是城市經(jīng)濟基本面出現(xiàn)了重大利好。另外還有一種相對較快上漲的情況難以被直接識別，如相關聯(lián)的同類城市房價均較快下跌，但該城市房價微漲。

　　報告中房價異常上漲程度測算顯示，4個城市房價偏離短期正常房價的比率在7%以上，其中最高城市偏離比率在20%以上。