“鬼城”房價從5千漲至1.5萬 鬼城房價為何大幅度飆升

　　省會城市、中心城市人口導入快

　　為什么這些曾經的“空城”“鬼城”會發(fā)生這么大的變化？

　　58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經記者分析，新城區(qū)是過往十多年房地產市場發(fā)展的重要陣地，但新城建設有兩個值得關注的特點，一是不少城市的新城由于定位以及規(guī)劃問題導致開發(fā)體量過大，包括區(qū)域內規(guī)劃的商業(yè)也存在入駐率不足等問題；另一方面，高鐵建設對不少新城的發(fā)展起到重要推動作用，高鐵人流能為新城開發(fā)積累大量人氣，吸引了大量投資性購房群體的關注。

　　張波說，近幾年不少新城開始逐步形成完善的居住氛圍，類似鄭東新區(qū)這類新城的房價和關注度在不斷提升，這本身和城市購房需求外溢有著重要聯(lián)系，其中一個重要因素就是人口導入。

　　人口導入體現(xiàn)在兩個方面，一個是由于城市原有的中心城區(qū)、老城區(qū)面積小，面臨發(fā)展空間不足等問題，通過新城區(qū)建設，抽疏老城區(qū)，有不少老城區(qū)的人為了改善居住環(huán)境，轉移到新城區(qū)。

　　另一方面，省會城市、中心城市往往吸引了大量外來人口，尤其是省會城市能吸引省內其他地市的人口前來工作、發(fā)展、置業(yè)。在中西部大多數(shù)省份，省會城市往往是所在省域的單級核心城市，集中了教育、醫(yī)療、產業(yè)、資金、人才、交通等各種要素，是所在省域快速城鎮(zhèn)化的龍頭。

　　近年來，中西部省會城市的人口導入步伐很快。尤其對一個人口總量較大的省域來說，城鎮(zhèn)化率越低，省會城市人口導入的潛力就越大。以河南為例，2019年河南總人口達10952萬人，比上年末增加46萬人；常住人口9640萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率53.21%，與60.60%的全國水平仍有不小的距離。

　　而這也恰恰是鄭州大規(guī)模擴張的一大潛力。河南大學經濟學院名譽院長、中原發(fā)展研究院院長耿明齋教授認為，河南省人如果要進城，首選就是鄭州。在沿海的江蘇、浙江都不是這樣，都有第二選擇。雖然這幾年洛陽作為河南省域副中心的力度也在強化，但還是無法分流鄭州發(fā)展的能量。

　　鄭州市統(tǒng)計公報顯示，2019年全市年末常住人口達1035.2萬人，比上年增加21.6萬人。這也是鄭州連續(xù)9年常住人口增量超過15萬，人口快速增長的勢頭可見一斑。

　　今年8月，鄭州市政府發(fā)布的《關于2019年鄭州市城市建成區(qū)規(guī)模的通告》顯示，2019年鄭州市市域城市建成區(qū)面積合計為1181.51平方公里。而在2017年，鄭州市市域城市建成區(qū)面積合計為830.97平方公里，2018年面積增至1055.27平方公里，超過了1000平方公里�？梢姵鞘袛U張的勢頭非�？�。

　　鄭州之外，貴陽和昆明也是類似的情況。其中，貴州戶籍總人口達4000多萬人，常住人口也有3600多萬人，但城鎮(zhèn)化率只有49.02%，占比不到一半，離全國平均水平差很遠。云南2019年年末全省常住人口為4858.3萬人，全省城鎮(zhèn)化率只有48.91%。較低的城鎮(zhèn)化率意味著這些地方尤其是省會城市人口導入的潛力仍很大。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經記者分析，省會城市是各種高端要素集聚的中心，城市擴展會比較快，而且有人口導入的支撐，所以在政策上也應該支持，比如在用地上就應該適當傾斜，不要讓它們被束縛住手腳。