第一次買房之全攻略

　　隨著當(dāng)前房價的不斷上漲，買房的人從幾十萬到幾百萬甚至幾千萬不等，這已經(jīng)耗盡了整個家庭幾十年的積蓄。因此，我們在買房時一定要小心。在買房之前，我們必須弄清楚以下九個過程，并弄清楚每個過程中的注意事項，希望能讓你的購房之路更加順暢。

　　流程1:明確的目標(biāo)

　　買房的過程是最好要考慮的：買房時該怎么做，如果是用于自住，你需要考慮以下因素：是買新房還是二手房；是否靠近汽車站；看病或購物是否方便；孩子離學(xué)校的距離是否合適；房子周圍的環(huán)境怎么樣；離市中心有多遠(yuǎn)？當(dāng)然，所有假設(shè)的前提是你應(yīng)該做一個清晰的預(yù)算。一旦這一步被確認(rèn)，你就可以開始準(zhǔn)備房子了。

　　過程2:現(xiàn)場觀察

　　要當(dāng)場看房，應(yīng)考慮以下因素：開發(fā)商的信譽(yù)；房地產(chǎn)本身的容積率、建筑間距和綠化率；戶型的房費(fèi)、采光通風(fēng)、滲水及交付標(biāo)準(zhǔn)；項目周圍的生活設(shè)施是否方便；房地產(chǎn)周圍是否有高壓線等污染情況。

　　流程3:支付方式

　　支付方式分為一次性支付、分期支付、抵押支付和公積金貸款。

　　一次性付款：這是最常見的付款方式，目前一般用于低價位和小單元的銷售。一次性付款通�？梢詮馁u家那里得到房價的5%左右的折扣。如果是現(xiàn)有的房子，它可以很快得到房子的產(chǎn)權(quán)。如果是高級住宅，這種付款方式的價格較低。同時，一次性付款需要籌集大量資金，而這筆資金的利息是損失的，這給財力有限的買家?guī)�來了很大的壓力。如果是一次性付款，要求更快交付，開發(fā)商可能無法按期交付房屋，導(dǎo)致利息損失甚至全部房款損失，購房風(fēng)險高。

　　分期付款分為無息分期付款和低息分期付款，這兩種付款方式很有吸引力。其優(yōu)點(diǎn)是可以緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可以用購房款來督促開發(fā)商履行合同中的承諾。但缺點(diǎn)是隨著付款期限的延長，利率越高，購房款就比一次性付款高。

　　按揭付款，即按揭貸款，是購房者以所購房屋的產(chǎn)權(quán)作為抵押，銀行先向開發(fā)商支付房價款，然后購房者按月分期向銀行支付本息的一種付款方式。因?yàn)樗�能迅速將潛在的市場需求轉(zhuǎn)化為有效的需求，所以它已經(jīng)成為促進(jìn)活躍的房地產(chǎn)市場的最有效的手段。它的優(yōu)點(diǎn)是可以籌集到所需的資金，實(shí)現(xiàn)買房的愿望，并花明天的錢來實(shí)現(xiàn)今天的夢想。缺點(diǎn)是目前的程序很麻煩，而且有很多限制。

　　除了使用多年的積蓄外，居民一般先為住房資金不足的人申請個人住房公積金貸款，然后為住房資金不足的人申請銀行個人住房抵押貸款。目前，這種個人住房公積金貸款與銀行個人住房抵押貸款相結(jié)合的“組合貸款”已成為最常見的購房貸款方式。因?yàn)檫@樣更現(xiàn)實(shí)、更合理，畢竟每個家庭可以借的個人住房公積金不會太多，如果全部貸款給銀行，利息會太重。

　　流程4:評估訂閱

　　認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括：

　　1.認(rèn)購財產(chǎn)；2.房價、戶型、面積、單價(幣種)和總價；3.付款方式(一次性付款、抵押付款)；4.認(rèn)購條件(存款金額、正式條約標(biāo)識的時間和地點(diǎn)、付款地點(diǎn)、賬戶)。

　　簽署認(rèn)購書后，賣方還應(yīng)向買方簽發(fā)《簽約須知》，告知買方簽署地點(diǎn)，買方應(yīng)攜帶證書、買方委托他人簽署合同時的授權(quán)委托書、貸款證明的說明

　　在商品經(jīng)濟(jì)活躍的今天，越來越多的人關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)營活動，公證越來越顯示出其重要性。公證是根據(jù)具體要求和專業(yè)知識對雙方進(jìn)行嚴(yán)格審查，以防止糾紛和減少訴訟。通過公證，采用一系列嚴(yán)格的程序?qū)Υ诉M(jìn)行審核，從而將購買風(fēng)險降低到一個較低的水平，同時也對促進(jìn)雙方的認(rèn)真履行起到了重要的作用。

　　流程6:簽署合同

　　在簽訂購房合同時，我們必須謹(jǐn)慎對待。今后一旦與出賣人發(fā)生糾紛，購房合同可以成為解決糾紛的重要依據(jù)和憑證。在簽訂合同前，需要認(rèn)真核對開發(fā)商的資質(zhì)和“五證”(即計委的可行性研究批準(zhǔn)文件、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、開工許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房，按照規(guī)定，開發(fā)商不再需要申請“銷售許可證”，而是辦理產(chǎn)權(quán)證審批手續(xù)，到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房屋所有權(quán)初始登記，并通過《房屋產(chǎn)權(quán)證》。想清楚開發(fā)商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括你想買的房子嗎？所有的檢查結(jié)束后，你需要支付一定的押金。在合同中，買方必須履行所有的疑問。如果你對簽合同沒有把握，你可以委托律師協(xié)助你處理。律師可以幫助你起草補(bǔ)充協(xié)議，審查稅收和費(fèi)用表，審查合同指示，審查付款狀態(tài)，等等。

　　過程7:房屋驗(yàn)收

　　房屋驗(yàn)收應(yīng)注意幾個方面：(1)門窗的插銷和門鎖是否過長、過緊；(2)門是否插得太少？門的縫隙是否過大(尤其是門鎖的一側(cè))；(3)門的四邊是否靠近門框？門打開或關(guān)閉時是否有特殊聲音；(4)窗臺下有水漬嗎？如果是這樣，窗戶可能會漏水。(5)窗戶與混凝土界面之間是否有縫隙？(6)打開和關(guān)閉窗戶是否過緊？你能把它關(guān)好嗎？(7)窗玻璃是否完好？地板松了嗎？爆裂？撞到凹面了嗎？它走路時會發(fā)出吱吱聲嗎？

　　流程8:財產(chǎn)管理

　　物業(yè)管理費(fèi)有哪些方面？管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；(二)公共設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用；(3)綠化管理費(fèi)；(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(5)安全費(fèi)用；(6)辦公費(fèi)用；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊；(8)法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，保險費(fèi)可以計入成本。適應(yīng)我國基本價格制度的變革，物業(yè)管理費(fèi)根據(jù)不同的定價主體和形成方式，通過市場調(diào)節(jié)、政府引導(dǎo)和政府定價進(jìn)行定價。

　　流程9:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“預(yù)售商品房購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)；商品房買賣的，買受人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”對于房屋銷售的權(quán)屬轉(zhuǎn)移和過戶登記，一般情況下，買受人購買房屋后，由買賣雙方或出賣人代理到房屋所在地的房地產(chǎn)和土地管理部門辦理轉(zhuǎn)移和過戶登記手續(xù)。