多城市房價上漲 一二線城市房價上漲壓力平穩(wěn)

　　原標題：社科院報告稱,多城房價出現(xiàn)試探性上漲

　　四海網訊 3月28日，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報告(201903)》，報告由中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組、緯房大數據與人工智能研究院在2019年2月緯房指數監(jiān)測分析的基礎上完成。報告顯示，較多城市房價出現(xiàn)試探性上漲，重點城市成交量季節(jié)性回落。

　　2019年2月，全國房價總體止跌回漲，上漲城市個數較快增加。緯房指數大數據監(jiān)測顯示，2019年2月，142個樣本城市房價平均環(huán)比上漲0.355%，環(huán)比漲幅比上月擴大了0.494個百分點。142個樣本城市中，房價環(huán)比上漲城市94個，占樣本數的66.2%，比上月增加39個。環(huán)比下跌的城市為48個，占樣本數的33.8%。

　　在房價由跌轉漲的同時，重點城市二手住房成交量仍出現(xiàn)季節(jié)性回落。大數據監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2019年2月，10大重點城市二手住房成交量指數為79.57，比上月下降37%，但比上年同月要上升24.2%。由于2月包含中國傳統(tǒng)春節(jié)假期，2019年2月二手住房成交量的環(huán)比下降并不能直接解讀為市場景氣度的下降。成交量指數同比大幅上升，表明房地產市場形勢已經有所好轉，購房需求正在回升。

　　報告認為，2019年1-2月房地產市場形勢的變化，其原因主要有以下兩個方面：

　　一方面，住房市場融資環(huán)境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，“余額寶”等貨幣基金年化利率降至2.5%以下，部分城市首套房貸利率已經降至基準利率水平。

　　另一方面，部分潛在購房者預期房地產調控或將松動，從而對房價預期也由悲觀向謹慎樂觀轉變。隨著“一城一策”方略的進一步落實，部分城市對房地產調控政策進行了微調，一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調控手段，這同時也對市場預期產生了一定影響。

　　由于房地產市場對于貨幣和政策因素極其敏感，在預期政策見底和融資環(huán)境向好的綜合作用下，2018年末的市場悲觀情緒被顯著削弱，2019年1-2月多數城市房價開始出現(xiàn)試探性上漲。

　　一線城市整體小幅上漲，二線城市基本止跌回漲

　　一線城市房價整體小幅上漲。緯房指數監(jiān)測顯示，2019年2月，一線城市房價平均環(huán)比上升1.07%，漲速比上月擴大0.955個百分點。4個一線城市均出現(xiàn)小幅的上漲，其中北京環(huán)比上漲0.95%，漲速比上月擴大0.04個百分點。上海在經歷了連續(xù)20個月的持續(xù)下跌后，2月首次環(huán)比上漲了1.41%。深圳、廣州也止跌回漲，其中深圳環(huán)比上漲1.1%，廣州環(huán)比上漲0.82%。

　　與上年同期相比，2019年2月一線城市平均同比下跌1.215%，其中僅上海同比下跌9.21%，其它城市均同比微漲。廣州同比上漲1.85%，北京同比上漲1.5%，深圳同比上漲1%。

　　準一線城市以微漲為主。緯房指數監(jiān)測顯示，2019年2月，準一線城市房價平均環(huán)比上漲0.222%，環(huán)比漲幅比上月擴大0.06個百分點。除重慶仍環(huán)比微跌0.22%外，其它準一線城市均環(huán)比上漲。杭州、天津分別止跌微漲0.32%和0.26%，蘇州繼續(xù)環(huán)比上漲0.53%。

　　二線城市房價基本止跌回漲。緯房指數監(jiān)測顯示，2019年2月二線城市房價平均環(huán)比上漲0.393%，漲速比上月擴大0.424個百分點。多數二線城市房價小漲或微漲，其中青島、濟南、西安、福州、南京等二線城市房價由跌轉漲。二線城市中，僅鄭州、長沙、東莞微跌或小跌，其中鄭州、長沙跌幅顯著收窄。經歷了2018年的連續(xù)下跌后，廈門首次出現(xiàn)了連續(xù)3個月、成都出現(xiàn)了連續(xù)2個月的環(huán)比上漲。2019年2月，成都環(huán)比上漲1.8%，南京環(huán)比上漲1.08%，廈門環(huán)比上漲0.78%。

　　三四線房價總體止跌小漲，個別城市較快上漲

　　三四線城市總體止跌小漲。緯房指數監(jiān)測顯示，2019年2月，三四線城市房價平均環(huán)比上漲0.33%，漲幅比上月擴大0.502個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為74個，比上月增加27個。三四線城市中的上漲城市占比為62.7%，比上月增加23個百分點。廊坊(燕郊)、滄州、商丘、太倉、西雙版納等三四線城市房價上漲速度相對較快。2019年2月，廊坊(燕郊)房價環(huán)比上漲7.63%，這是廊坊(燕郊)房價大跌之后的連續(xù)三個月快速上漲。茂名、連云港、柳州、馬鞍山、瀘州等城市房價下跌速度居三四線城市前列。

　　報告預測，一二線城市房價上漲壓力將平穩(wěn)緩慢釋放。

　　在再城市化背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾在城市化階段長期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門等經歷了2017年以來的持續(xù)調整，房價下跌風險已經得到一定程度釋放，存在一定的潛在上漲壓力。短期內，由于一二線城市住房總價較高、對融資杠桿的依賴度大，只要限購、限貸等房地產核心調控政策不發(fā)生顯著松動，一二線城市房價上漲動力仍將受到很大制約。熱點一二線城市房價或將以小漲或微漲為主，短期難以出現(xiàn)大漲。

　　報告還預測，三四線城市局部“小陽春”或將消退。

　　2019年初局部樓市的“小陽春”，具有較大的政策試探性成份。房地產企業(yè)、中介機構等相關主體，借助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，以營造樓市整體向好的氛圍。但應當看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續(xù)上漲動力不足。如果未來調控政策不出現(xiàn)整體松動或轉向，樓市“小陽春”難以延續(xù)擴展。如果住房調控政策整體松動甚至轉為剌激購房，三四線城市局部“小陽春”可能發(fā)展為新一輪的房地產熱。但房價在快速上漲之后，仍將再度下跌。

　　另一方面，國家對三四線城市基礎設施投資力度不斷加大，多數三四線城市的城市面貌得到長足改善，政府為穩(wěn)定經濟采取的諸多經濟振興措施也將使房地產市場間接受益，這些因素都使得三四線城市房價下跌的動能減弱。如果房地產調控政策能夠堅持房住不炒和保持充分定力，三四城市局部“小陽春”將自行消退，房價仍將趨于穩(wěn)中有降。

　　報告建議，堅持“房住不炒”，防范房價大起大落。在保持樓市相對平穩(wěn)的前提下，穩(wěn)妥實施住房市場長效機制方案。