房地產(chǎn)稅加速推進(jìn)信號(hào)明顯！大城市率先試點(diǎn)房?jī)r(jià)要涼涼

　　數(shù)年來(lái)首次提出試點(diǎn)

　　過(guò)去幾年有關(guān)房地產(chǎn)稅立法的表述，多是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”“穩(wěn)妥推進(jìn)”等詞匯。此次座談會(huì)的一個(gè)重要不同點(diǎn)在于提出了“改革試點(diǎn)”“聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，座談會(huì)討論的內(nèi)容是“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”，其核心在于“試點(diǎn)”二字，這是過(guò)去數(shù)年沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的。追溯過(guò)去的改革，2011年《發(fā)展改革委關(guān)于落實(shí)全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告審議意見(jiàn)的報(bào)告》中曾提及“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”內(nèi)容，而2011年恰是上海和重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的階段。(注：房產(chǎn)稅只是房地產(chǎn)稅中諸多稅種的一個(gè)。)

　　嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“從此類邏輯看，多年來(lái)首次提及改革試點(diǎn)工作，有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，房地產(chǎn)稅未來(lái)可能會(huì)在部分城市試點(diǎn)。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也分析道，房地產(chǎn)稅一定會(huì)遵循穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，首先是擴(kuò)大試點(diǎn)城市，總結(jié)上海和重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步優(yōu)化征收方式，可能會(huì)在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市試點(diǎn)。

　　胡景暉預(yù)測(cè)，一些大城市和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，有可能被納入試點(diǎn)。“深圳是中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，加上去年市場(chǎng)過(guò)熱，是不是有可能先試點(diǎn)？還有住建部約談的一些城市，也有可能。此外，房地產(chǎn)稅是要推行全國(guó)的，只在大城市試點(diǎn)也不一定行，二三線城市也可能會(huì)試點(diǎn)。”

　　打擊囤房、炒房行為

　　如今，外界不管是談及房地產(chǎn)稅，還是房產(chǎn)稅，有一種“談稅色變”的傾向，認(rèn)為房地產(chǎn)稅或還是房產(chǎn)稅的推出，必將會(huì)打壓房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)稅落地后，房?jī)r(jià)真的會(huì)涼涼嗎？

　　其實(shí)，就房地產(chǎn)稅中最受關(guān)注的房產(chǎn)稅而言，上海、重慶的房產(chǎn)稅至今已經(jīng)試點(diǎn)十年，但兩地的房?jī)r(jià)一直也是隨著全國(guó)市場(chǎng)的波動(dòng)而上下調(diào)整。以2015年以來(lái)的這一波房?jī)r(jià)上漲為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海市、重慶市新建商品住宅銷售價(jià)格較2015年分別上漲了56%、49.3%，二手住宅銷售價(jià)格較2015年分別上漲了48.1%、27.6%。

　　不少學(xué)者認(rèn)為，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)之所以沒(méi)有起到作用，是因?yàn)檎魇辗秶�小，房產(chǎn)稅能否調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，還是看稅基、稅率及免征面積等。胡景暉稱，未來(lái)的房產(chǎn)稅立法，可能會(huì)是一個(gè)原則性立法，規(guī)定一些征收原理，框定一個(gè)大致范圍，因?yàn)樗�是一個(gè)地方稅種，還要充分授權(quán)各地方根據(jù)實(shí)際情況去制定征收細(xì)節(jié)。

　　胡景暉還表示，政府推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的目的，是為了改變“土地財(cái)政”模式、開(kāi)辟新的稅源，但出臺(tái)后，確實(shí)也會(huì)間接地調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，增加居民持有房屋的成本，打擊囤房、炒房的行為。“對(duì)于那些持有多套房屋的人，肯定是利空，城里有一套，郊區(qū)有一套，就差不多了。房地產(chǎn)稅會(huì)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，但導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌的可能性不大。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，房地產(chǎn)稅會(huì)增加持有房產(chǎn)的成本，降低潛在收益，進(jìn)而倒逼一部分房東拋售房產(chǎn)，壓低房?jī)r(jià)。但下降多少，還要看房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)情況。

　　許小樂(lè)稱，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，短期會(huì)讓市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)行一次重構(gòu)，主要是多套房業(yè)主根據(jù)自身的支付成本進(jìn)行評(píng)估，短期可能會(huì)有部分房源出手，存在一次脈沖效應(yīng)。業(yè)主降價(jià)出售會(huì)導(dǎo)致價(jià)格短期下行，但沖擊大小取決于家庭住房擁有情況。

　　“這些城市通常是一些需求比較旺盛的城市，供給端的沖擊很快會(huì)被需求端消化，房地產(chǎn)價(jià)格變?yōu)橘u方的定價(jià)加上稅收，賣方的定價(jià)是否會(huì)上漲，仍然取決于城市市場(chǎng)的供需關(guān)系。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是一項(xiàng)成本，會(huì)讓整體市場(chǎng)的交易變小。這項(xiàng)成本最終會(huì)由市場(chǎng)承擔(dān)，具體是買房人還是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，取決于雙方的價(jià)格彈性，稅收負(fù)擔(dān)更多落在缺乏彈性的一方身上。”許小樂(lè)對(duì)記者分析說(shuō)。