解密深圳房價暴漲真實原因 深圳房價暴漲背后有什么原因

　　其實不然。

　　這1065萬套房子中，將近一半是城中村，剩下的還有工廠宿舍、單位自建房、旅館等，真正可供普通人購買的商品房，只有181萬套，平均十多個人搶一套房子。

　　深圳市規(guī)土委曾經(jīng)承認，深圳的住房自有率僅有20%。

　　少數(shù)農(nóng)民占有了全深圳一半的房子，真正創(chuàng)造了深圳價值的人卻無房可住，這種狀況實在說不過去。

　　這就導致了以下局面：如果房價也能講估值，現(xiàn)在的深圳房價估值獨步全國，北京上海根本望塵莫及。

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2020年深圳房價收入比達到48.1倍，普通人不吃不喝48年，才能買得起40平米的房子。

　　三、脫虛向?qū)?/p>

　　有一種流行的說法，認為深圳房子緊缺是天然的，因為深圳本來面積就小，大約只有北京的八分之一，上海的三分之一。

　　但實際上，如果比較建成區(qū)面積，三個城市差異并沒有這么大。

　　根據(jù)住建部《2019年城市建設統(tǒng)計年鑒》，深圳建成區(qū)面積960平方千米，不到全市總面積的50%。北京建成區(qū)面積是1469平方千米，上海是1238平方千米。

　　考慮到深圳人口也比北京上海要少，土地面積差異可以忽略不計了。

　　深圳土地供應的真正問題，是根本沒有把土地用來蓋住宅，而是長期傾向于工商業(yè)用地。

　　是的，別的地方的問題是“脫實向虛”炒房，深圳可能正好倒過來，“脫虛向?qū)?rdquo;讓住房的不平衡加劇了。

　　中國（深圳）綜合開發(fā)研究院地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，在深圳全部土地供應中，住房用地的比例只有不到20%。

　　這個數(shù)字遠低于全國城市平均水平31.4%，更別提美國的 46.9%、日本的 61.3%。

　　大家都詬病香港住房問題嚴重，但即使香港的住宅用地占建成區(qū)比例，也達到了28%。深圳不只是香港化，而且比香港更加極端。

　　據(jù)證券時報·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，過去十年，深圳住宅用地成交面積431.5萬平米，居全國103個城市倒數(shù)第四，不到北京的10%、上海的5.8%。

　　2017年，深圳全年竟然沒有供應一塊純住宅用地。

　　一張圖概括深圳居住用地供應現(xiàn)狀，真是標準的“扎心”了：

　　對于企業(yè)用地，深圳卻極為慷慨。

　　深圳的寫字樓面積是全國最高的，存量商業(yè)+寫字樓的規(guī)�？偭恳堰_到1.6億平方米，是東京的1.2倍，GDP卻只有東京的40%。而深圳規(guī)劃的寫字樓增量預計還將有1億平方米。

　　蓋了這么多寫字樓，其實根本沒人用。

　　2020年第四季度，深圳寫字樓的空置率達到了29%。

　　高企的寫字樓空置率，以及華為等企業(yè)的外遷，被作為深圳經(jīng)濟脫實向虛的證據(jù)，但這種說法有失偏頗。

　　深圳寫字樓確實有不少是服務于金融，尤其2018年之前，深圳大量的豪華寫字樓租戶，都是P2P等金融詐騙公司。

　　但別忘了，深圳無數(shù)制造業(yè)、高科技創(chuàng)業(yè)公司也都受益于供應過剩的辦公場地。有多少遠銷全球的電子產(chǎn)品，都誕生在外表平平無奇的深圳寫字樓里？

　　沒有人比深圳中小企業(yè)更懂得商業(yè)用地的價值。

　　所以，拿房價問題來說深圳“脫實向虛”，完全是找錯了靶子。

　　四、制造業(yè)悖論

　　理論上說，制造業(yè)能提高中下層居民收入，有益于老百姓買房。對深圳“脫實向虛”的口誅筆伐，看上去讓你站在了道德的制高點。

　　但現(xiàn)實往往存在大量悖論，恰恰是深圳對制造業(yè)的過度扶持，讓你更加買不起房了。