樓市再傳收緊信號 房地產(chǎn)企業(yè)未來在哪？

　　降負(fù)債易，高增長難

　　由于對債務(wù)規(guī)模進(jìn)行精準(zhǔn)約束，“三條紅線”的推出，很可能打破這種路徑依賴。

　　監(jiān)管層根據(jù)“三條紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以2019年6月底的有息負(fù)債規(guī)模為基礎(chǔ)，三項(xiàng)指標(biāo)全部踩線的“紅檔”企業(yè)，有息負(fù)債不得增加;踩中兩項(xiàng)的“橙檔”企業(yè)，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;只有一項(xiàng)踩線“黃檔”房企，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%;全部指標(biāo)符合要求的“綠檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

　　國泰君安以200強(qiáng)房企中有存量債券并且財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為齊全的91家房企作為樣本，按照“三道紅線”劃分，處于綠、黃、橙、紅的房企分別占比31%、32%、13%、24%。

　　若對參加座談會的12家重點(diǎn)房企進(jìn)行劃分，全部不踩線的“綠檔”房企僅有四家，分別為保利、中海、華潤、華僑城。

　　七成左右的“踩線率”，側(cè)面證明了政策約束之苛刻。雖然在對外表態(tài)中多給予“利好”的定性，將這一政策稱為對行業(yè)的規(guī)范，但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，企業(yè)對這一政策的研究已經(jīng)展開。

　　記者了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，但不清楚具體的執(zhí)行細(xì)節(jié)和執(zhí)行尺度。一些房企已經(jīng)和相熟的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，并未得到確定性的答復(fù)。有北京房企人士向記者透露，金融機(jī)構(gòu)也在等待相關(guān)指導(dǎo)性文件的正式下發(fā)。

　　盡管如此，由于茲事體大，不少房企在內(nèi)部已經(jīng)形成了“降負(fù)債”共識。前述北京房企人士透露，其所在的公司要求，在政策正式落地之前抓緊研究，形成幾套預(yù)案。

　　就整個(gè)行業(yè)而言，國泰君安認(rèn)為，本輪政策收緊對行業(yè)整體影響不大，因?yàn)?ldquo;行業(yè)整體償債能力較為穩(wěn)健”，實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)可控。“融創(chuàng)、榮盛等部分房企雖處于紅、橙檔，但財(cái)務(wù)指標(biāo)超過標(biāo)準(zhǔn)的幅度并不大，可以通過季末增加銷售回款、表外融資、臨近季末降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表靜態(tài)流動性，從而提升檔位降低融資約束。”

　　但降負(fù)債易，高增長難。前述上海房企人士表示，“時(shí)代在變化”，通過高負(fù)債進(jìn)行擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)成為歷史。

　　他表示，按照新規(guī)，即使達(dá)到“綠檔”的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的借貸規(guī)模仍然有限，再考慮到行業(yè)已進(jìn)入“白銀時(shí)代”，市場空間正在縮小。這也意味著，行業(yè)的階層會繼續(xù)固化，“彎道超車”的機(jī)會不再有。此外，如果監(jiān)管層的決心夠大，未來還會對表外債務(wù)進(jìn)行管理，屆時(shí)企業(yè)融資的施展空間會更小。

　　至少從短期來看，這一預(yù)期已經(jīng)引發(fā)了一些策略的變化，比如拿地和投資。在近期的房企中期業(yè)績會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表示，“我們現(xiàn)在不能亂拿地……下半年如果沒有好地、沒有好項(xiàng)目，我們就到明年拿地，因?yàn)槟缅e(cuò)地是很痛苦的一件事情。”