海南現(xiàn)房銷售制度 海南現(xiàn)房銷售制度詳細(xì)內(nèi)容解讀

　　中國(guó)住房預(yù)售制度的缺陷是導(dǎo)致現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量糾紛的根子。這個(gè)制度，除了開(kāi)發(fā)商支持，沒(méi)有人支持。取消這個(gè)制度，會(huì)嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)商的利益。住房預(yù)售等于是開(kāi)發(fā)商從購(gòu)房者和銀行那里獲得了一筆巨額的并且將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者和銀行的無(wú)息資金，等于提前兌現(xiàn)了項(xiàng)目利潤(rùn)，并且至少獲得了三年的資金使用權(quán)，這幾乎成為中國(guó)很多開(kāi)發(fā)商主要的融資方式，一旦取消，開(kāi)發(fā)商的融資成本大增，等于需要用其他途徑獲得資金，而這需要很高的成本。

　　這筆帳，開(kāi)發(fā)商算的比誰(shuí)都清楚。每一次一旦討論取消，開(kāi)發(fā)商都會(huì)群起而攻之，他一定會(huì)告訴你，這樣會(huì)讓很多開(kāi)發(fā)商立即破產(chǎn)，或者告訴你，這樣會(huì)推高房?jī)r(jià)，因?yàn)楣��?yīng)減少了。

　　但事實(shí)上，正如我之前所言，不要擔(dān)心中國(guó)的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)。中國(guó)的開(kāi)發(fā)商是太多了，不是太少了，開(kāi)發(fā)商企業(yè)全國(guó)十萬(wàn)家，很多都是玩空手套白狼，沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力，只圈地，房子質(zhì)量也無(wú)法保障，這樣的開(kāi)發(fā)商出局是好事不是壞事，我曾提出，80%的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該死去。

　　這樣，土地資源會(huì)真正集中到好的開(kāi)發(fā)商手中，預(yù)售導(dǎo)致的杠桿也會(huì)降低，房?jī)r(jià)快速上漲的因素就會(huì)少一個(gè)。中國(guó)有多少人反對(duì)高房?jī)r(jià)，但是，反對(duì)也要講究技術(shù)含量，要反對(duì)到點(diǎn)子上。預(yù)售制，是最該反對(duì)，是最該呼吁早點(diǎn)廢除的。

　　但是，我也是事實(shí)上告訴大家，在開(kāi)發(fā)商強(qiáng)烈反對(duì)的情況下，預(yù)售在短期內(nèi)很難取消!這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈的基本面決定的，購(gòu)房者并沒(méi)有多少話語(yǔ)權(quán)。而且，取消預(yù)售最好的時(shí)機(jī)，應(yīng)該是房?jī)r(jià)處于上漲周期的時(shí)候，就目前房地產(chǎn)的趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)短期內(nèi)上漲的周期基本結(jié)束，過(guò)去三年累積的高杠桿已經(jīng)讓很多開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力問(wèn)題。

　　房?jī)r(jià)在未來(lái)兩年下跌的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上漲的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)兩年將會(huì)成為房地產(chǎn)最困難的兩年。在這種情況下，取消預(yù)售的概率很小。所以海南這次在文件里面雖然提到要推行現(xiàn)房銷售，但也明確規(guī)定是，文件出臺(tái)以后新拿地的項(xiàng)目，才實(shí)行現(xiàn)房銷售。至于現(xiàn)在的存量土地項(xiàng)目，仍然實(shí)行預(yù)售。呵護(hù)意圖還是比較明顯的。

　　既然只有新拿地的項(xiàng)目，才實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房限售，對(duì)整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就極為有限，因?yàn)樵诤Ｄ系拈_(kāi)發(fā)商，土地儲(chǔ)備都足夠開(kāi)發(fā)很多年。當(dāng)然，海南能夠率先出臺(tái)這樣的政策，我堅(jiān)決支持。現(xiàn)房限售，一定會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)95%以上的項(xiàng)目的限售方式，預(yù)售只適用于需要個(gè)性化定制的別墅等高端產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商雖然反對(duì)取消預(yù)售很多年了，但取消，是大勢(shì)所趨，開(kāi)發(fā)商也要有充分的心理準(zhǔn)備。